Mercado imobiliário é um bom investimento?

Eu mesmo já me peguei pensando se o mercado imobiliário é realmente um bom investimento, no sentido de se expor à Fundos imobiliários, construtoras/incorporadoras e REITs. Para tentar mentalizar uma possível resposta, eu sempre tento entender o comportamento das pessoas, porque é isso que irá determinar o valor de um determinado ativo: a percepção de valor.

Nesse caso, para entender o valor do mercado imobiliário é uma boa ideia entender como as pessoas em geral enxergam o mercado como um todo e o quanto há de demanda para os ativos.

Qual a percepção de valor de ativos imobiliários?

Recentemente eu investi em uma empresa de construção civil – até eu estou surpreso. Mas foi na construção da minha tese de investimento, comecei a pensar no quanto as pessoas valorizam ter como bem uma casa própria – e real estate de forma geral.

Assim que recorri aos dados, encontrei esse gráfico de 2015 do U.S. Census Bureau. Repara o quanto, na média, os cidadães americanos “valorizam” ter bens do mercado imobiliário. Excluindo o equity relacionada ao mercado imobiliário, assim como no Brasil, parece que o Norte Americano não costuma investir grandes quantias em outros tipos de bens. Resumindo, a demanda em bens imobiliários é maior do que outros bens, em média.

Então, é possível identificar no gráfico que assim como o brasileiro, o americano também sacrifica sua vida financeira em busca do sonho da casa própria e de aquisições de bens imobiliários. Repara que além da casa própria e outros investimentos imobiliários, muito pouco sobra para gerar uma renda passiva e cobrir os gastos, conforme a idade avança.

Mercado imobiliário x inflação

Além disso, outro argumento que fortalece o argumento que ativos imobiliários são um bom investimento é o gráfico abaixo, que compara a inflação com o aumento dos preços nos ativos. No longo prazo o preço dos ativos imobiliários (aqui em especial a casa própria) tendem a acompanhar a inflação do país.

Em momentos de maior stress e desconfiança, o preço dos ativos tendem a não superar a inflação, como você pode ver durante a crise de 1920 até 1940 aproximadamente. Nesses momentos, teria sido um bom negócio comprar ativos imobiliários.

No gráfico abaixo você pode notar que também durante a crise de 2007~2009 o preço dos ativos imobiliários não conseguiram superar a inflação, justamente pelo forte stress daqueles anos. Porém, os ativos se recuperaram com forte valorização após a crise.

Conclusão

Assim, acredito que com esses dados já é possível ter uma ideia da percepção de valor que as pessoas tem a respeito de bens imobiliários e dos possíveis benefícios de se investir em veículos que exponham a sua carteira a esses tipos de ativos.

Eu sinceramente não gosto de ter ativos próprios de real estate (casas para alugar, salas comerciais, etc), prefiro me expor através de ações, Fiis e REITS (no caso me exponho através de ETFs) – até porque o stress é menor. Mas acredito fortemente que é um tipo de setor com uma grande percepção de valor pelas pessoas. O sonho do brasileiro é a casa própria – e nos exterior não parece ser diferente.

Portanto, o quanto as pessoas costumam ter do equity no setor de home equity acaba dando uma ideia do da percepção de valor do mercado imobiliário de modo geral, como escritórios de alto padrão, bons shopping centers e etc. Sendo assim, assumindo isto como premissa, há indícios que as pessoas possuem uma alta percepção de valor nessa classe de ativo. Talvez por ser mais palpáveis, estarem mais no cotidiano e – de certa forma – ainda serem símbolo de status.