Nesse último fim de semana estava vendo o vídeo abaixo, de uma conversa sobre REITs e Fundo imobiliários (FIIs), entre dois especialistas em investimentos imobiliários, Arthur Vieira de Moraes e Rodrigo Medeiros. Ao falar sobre REIT e FII, o Rodrigo apontou uma diferença importa entre a distribuição de lucros dos dois veículos: a depreciação.
Diferença entre distribuição de REIT e FII
Uma das principais diferenças entre FII e REIT é que o primeiro distribui o lucro caixa, enquanto o segundo distribui o lucro líquido. Basicamente a diferença se dá porque, entre outras coisas, o lucro líquido é um número que inclui a depreciação do imóvel.
Então imagina o cenário abaixo, onde o lucro caixa e o líquido são iguais. Para produzir bens ou prestar serviços, você faz uso dos ativos – uma espécie de consumo do ativo. Então, no lucro líquido, é necessário “pagar o preço” desse uso, que no caso é feito através da depreciação.
| Imóvel | |
| Receita (-) Custos e despesas (-) Depreciação | R$ 1.000.000 R$ 500.000 R$ 200,000 (10%) |
| Lucro Líquido | R$ 300.000 |
Assim, o Lucro operacional é R$300 mil, enquanto o lucro caixa é R$500 mil. A empresa, de certa forma, possui R$200 mil a mais de fluxo caixa do que o lucro líquido, como um bônus por ter usado seus ativos.
No casos dos FIIs, é distribuído o lucro caixa (sem desconto da depreciação), além da obrigatoriedade de 95% de payout do lucro caixa semestral. Enquanto isso, em um REIT é mais comum a distribuição do lucro líquido(com depreciação), com obrigatoriedade de payout anual de 90% do lucro líquido anual).
FII e depreciação – almoço grátis dos rendimentos de FII?
A depreciação não é exatamente um almoço grátis para investidores de FIIs – talvez um bom almoço adiantado através dos rendimentos maiores, mas com possível sobremesa amarga. Isso porque, em algum momento a depreciação terá que ser reposta e os rendimentos irão diminuir. Aliás, as retenções dos FIIs normalmente não são suficientes para cobrir essas perdas da depreciação física do imóvel (que pode ser mais rápida que a contábil prevista).
Além disso, provavelmente o custo de reposição da depreciação sofra com a inflação e se torne mais caro do que o próprio custo da depreciação. Mais do que retenções de 5%, o lucro distribuído tende a diminuir em alguns períodos.
REIT e depreciação – almoço grátis pro crescimento?
De certo modo sim, pelo tamanho dos REITs. De certa forma, a depreciação gera uma “mini-alavancagem”, permitindo o REIT segurar aquele lucro que poderia estar sendo distribuído. Essa alavancagem permite usar essa grana de outra forma, seja pra retorfits ou aquisições.
Portanto, Como consequência do fato da depreciação não ser distribuída, surge a possibilidade da distribuição se manter mais estável em momentos de investimento, diferente da distribuição dos FIIs que podem oscilar com CAPEX.
Obs.: vale lembrar que os FIIs podem fazer retenções dos lucros dentro de um semestre, está na lei (vide abaixo). Porém essa lei não gera grande flexibilidade para alavancagem, como no caso do uso da depreciação dos REITs.
“A referida Lei 9.779/99 também incluiu na Lei 8.668 o art. 10, p.u., que, conforme transcrito anteriormente, requer a distribuição de, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junhoe 31 de dezembro de cada ano.”
Existe almoço grátis?
Então, você entendeu que investidores de FIIs tendem a ter uma distribuição maior do que investidores de REITs, quando se leva em conta a retenção de caixa devido a contabilização da depreciação. Porém, é algo a ser pago lá na frente pelos investidores de FIIs – e algo que pode tornar a distribuição de REITs mais constante.
Porém, esse adiantamento de rendimentos pode levar à boas oportunidades, caso seu índice de reinvestimento seja alto. Cada veículo tem seus benefícios, saiba usá-los.